Comprendre l'apport-cession pour réussir votre réinvestissement Immobilier

Comprendre l'apport-cession selon l'article 150-0 B ter

Définition de l’apport-cession

L'apport-cession est une stratégie fiscale permettant aux entrepreneurs de reporter l'imposition des plus-values réalisées lors de la vente de parts sociales. Concrètement, cela signifie que vous pouvez apporter vos parts à une holding avant de les vendre, ce qui permet de différer le paiement de l'impôt sur les plus-values. Cette opération gèle l'impôt jusqu'à ce que les titres soient finalement vendus par la holding ou qu'un autre événement mettant fin au report se produise​.

Définition de l'article 150-0 B ter

L'article 150-0 B ter du Code général des impôts (CGI) encadre ce mécanisme de l'apport-cession. Cet article permet de bénéficier du report d'imposition sur les plus-values sous certaines conditions :

1. Création d'une holding : La holding doit être domiciliée en France ou dans l'Union Européenne et être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).
2. Contrôle de la holding : L'apporteur doit contrôler la holding, c'est-à-dire détenir directement ou indirectement la majorité des droits de vote ou des bénéfices sociaux de la holding​​.
3. Réinvestissement des fonds : Si les titres sont vendus par la holding dans les trois ans suivant l'apport, au moins 60 % du produit de la vente doit être réinvesti dans des actifs éligibles pour maintenir le report d'imposition​​.

Enjeux fiscaux de l'apport-cession

L'apport-cession permet de reporter l'imposition sur les plus-values réalisées lors de la vente de parts sociales, ce qui signifie que vous n'avez pas à payer immédiatement les impôts sur les gains réalisés. Cette stratégie vous permet de mieux gérer votre trésorerie et de planifier de futurs investissements en utilisant pleinement le produit de la vente sans imposition immédiate.

Comment fonctionne l’apport-cession

Pour profiter de l'apport-cession, voici les principales étapes :

1. Création de la holding : Vous devez créer une holding, une société qui détient des parts d'autres entreprises. Cette holding doit être soumise à l'impôt sur les sociétés et sous votre contrôle​.
2. Apport des titres : Vous apportez vos parts de l'entreprise à la holding. Cet apport génère une plus-value, mais grâce au mécanisme de l'apport-cession, l'imposition de cette plus-value est reportée​.
3. Déclaration fiscale : Vous devez déclarer cet apport et la plus-value associée à l'administration fiscale, généralement via le formulaire 2074-I, et renouveler cette déclaration chaque année​.
4. Cession des titres par la holding : La holding peut vendre les titres après trois ans pour maintenir le report d'imposition. Si elle les vend avant trois ans, au moins 60 % du produit de la vente doit être réinvesti dans des actifs éligibles pour continuer à bénéficier de l'avantage fiscal​​.

Avantages à tirer du réinvestissement post-cession

Réinvestir les gains issus de l'apport-cession offre plusieurs avantages :

1. Report d'imposition : Vous pouvez reporter l'imposition sur les plus-values, ce qui vous permet d'utiliser tout le produit de la vente pour de nouveaux investissements sans avoir à payer immédiatement les impôts​​.
2. Diversification des investissements : Vous pouvez réinvestir dans une variété de secteurs, ce qui vous offre de nombreuses opportunités. Par exemple, vous pourriez investir dans des projets immobiliers, acheter des parts dans des  start up avec le Blast Club.
3. Optimisation fiscale : En réinvestissant dans des actifs éligibles, vous pouvez optimiser la gestion de votre patrimoine et réduire votre imposition future. Par exemple, même si investir dans des biens immobiliers à titre personnel n'est pas éligible, vous pouvez tout de même participer à des projets de promotion immobilière via la holding​.

Conditions et obligations de l'apport-cession

Après avoir compris ce qu'est l'apport-cession et l'article 150-0 B ter, voyons en détail les conditions et obligations associées à ce dispositif à travers un exemple.

Créer une holding

Claire crée une holding appelée "InvestClair". Cette holding doit être soumise à l'impôt sur les sociétés (IS). Claire doit en détenir au moins un tiers des droits de vote ou des bénéfices sociaux. Elle doit également être résidente fiscale en France.

Transférer les parts

Claire transfère les parts de son entreprise à "InvestClair". Pour que l'opération soit valide, la holding doit être enregistrée en France ou dans un autre pays de l'Union Européenne.

Conserver les parts et réinvestir

Si "InvestClair" vend les parts dans les trois ans suivant l'apport, elle doit réinvestir au moins 60% du produit de la vente dans des actifs éligibles. Ces actifs peuvent inclure des projets immobiliers, des PME, ou des fonds de capital-risque.

Par exemple, Claire apporte ses parts à "InvestClair" en janvier 2022. Si "InvestClair" vend ces parts avant janvier 2025, elle doit réinvestir 60% du produit de la vente dans des projets éligibles pour conserver le report d'imposition.

Bénéfices fiscaux

Le principal avantage fiscal de l'apport-cession est le report d'imposition sur les plus-values. Claire n'a pas à payer immédiatement l'impôt sur les gains réalisés lors de la vente des parts de son entreprise. Sous certaines conditions, il est possible d'obtenir une exonération totale de cette plus-value. Par exemple, si Claire donne les parts de "InvestClair" à ses enfants et qu'ils les conservent pendant au moins cinq ans, la plus-value en report peut être définitivement exonérée.

En respectant ces conditions et obligations, Claire peut reporter l'imposition des plus-values et optimiser sa stratégie d'investissement et de transmission patrimoniale.

Stratégies de réinvestissement immobilier

Pourquoi choisir l'immobilier ?

L'immobilier est souvent choisi pour le réinvestissement après une opération d'apport-cession en raison de sa stabilité et de son potentiel de rendement élevé à long terme. Investir dans l'immobilier peut fournir des revenus locatifs réguliers, et la valeur des propriétés a tendance à augmenter avec le temps. De plus, certains investissements immobiliers peuvent offrir des avantages fiscaux intéressants, rendant ce secteur particulièrement attrayant pour les investisseurs souhaitant maximiser leur capital.

Types d'investissements immobiliers

Voici les principaux types d'investissements immobiliers éligibles dans le cadre de l'apport-cession :

1. Immobilier résidentiel :
   • Inclut l'achat de maisons, d'appartements ou d'immeubles résidentiels pour les louer.
   • Ces investissements sont généralement plus stables et peuvent offrir des rendements réguliers sous forme de loyers​.
2. Immobilier commercial :
   • Comprend les bureaux, les magasins et les entrepôts.
   • Ces types de biens peuvent offrir des rendements plus élevés que les biens résidentiels, bien que les risques soient également plus élevés​.
3. Projets de développement immobilier :
   • Implique la construction de nouveaux bâtiments ou la rénovation de propriétés existantes.
   • Ce type d'investissement peut offrir des rendements significatifs une fois les projets complétés, bien qu'il nécessite généralement un capital plus important et comporte des risques liés au développement.

Investir dans des fonds immobiliers

Investir dans des fonds immobiliers est une alternative intéressante à l'achat direct de biens immobiliers. Voici quelques types de fonds immobiliers :

1. Fonds Communs de Placement Immobilier (FCPI) :
   • Ces fonds permettent d'investir dans un portefeuille diversifié de biens immobiliers, gérés par des professionnels.
   • Ils offrent une exposition à plusieurs projets immobiliers sans les contraintes de la gestion directe​.
2. Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) :
   • Les SCPI permettent d'acheter des parts dans un portefeuille de biens immobiliers.
   • Les revenus locatifs sont distribués aux investisseurs, offrant un flux de revenus passifs tout en réduisant les risques grâce à la diversification​.
3. Fonds de Capital-Risque Immobilier :
   • Ces fonds se concentrent sur des projets immobiliers à haut rendement, souvent impliquant des stratégies de développement ou de réhabilitation.
   • Bien que ces fonds puissent offrir des rendements élevés, ils comportent également des risques plus importants.

En choisissant de réinvestir dans l'immobilier, vous pouvez bénéficier des avantages fiscaux de l'apport-cession tout en diversifiant votre portefeuille et en assurant des revenus stables à long terme.

Évaluation des actifs immobiliers et sélection de projets

Pour commencer, évaluer correctement les actifs immobiliers est déterminant. Voici ce qu'il faut faire :

1. Étudier le marché : Comprendre les tendances locales en termes de demande et d'offre immobilière. Cela permet de repérer les opportunités intéressantes.
2. Estimer la valeur des biens : Utilisez des méthodes comme la comparaison avec des biens similaires et le calcul des rendements futurs. Évaluer l'emplacement, l'état du bien et les revenus locatifs potentiels est essentiel​​.
3. Faire des études de faisabilité : Avant d'investir, évaluez les coûts et les bénéfices attendus, y compris les coûts d'acquisition, de rénovation et les revenus projetés​​.

Choisir des partenaires de gestion immobilière

Une fois les projets identifiés, choisir les bons partenaires de gestion est primordial :

1. Vérifier l'expérience et les compétences : Sélectionnez des gestionnaires avec une expérience solide et des compétences en gestion immobilière​.
2. Réputation et références : Consultez les avis et demandez des références pour vérifier la fiabilité des gestionnaires potentiels)​.
3. Services proposés : Assurez-vous que le partenaire offre une gamme complète de services, y compris la gestion locative, l'entretien des biens et le suivi financier​.

Formalités juridiques et financières

Respecter les formalités est essentiel pour un réinvestissement réussi :

1. Créer une holding : La holding doit être domiciliée en France ou dans l'Union Européenne et soumise à l'impôt sur les sociétés (IS)​​.
2. Déclarer les opérations : Informez l'administration fiscale de l'apport-cession et des réinvestissements réalisés. Assurez-vous que 60% du produit de la vente est réinvesti dans des actifs éligibles dans les deux ans​​.
3. Suivre et documenter : Gardez une trace détaillée de toutes les transactions pour prouver la conformité en cas de contrôle.

En suivant ces étapes et en choisissant les bons partenaires, vous pouvez maximiser les avantages fiscaux de l'apport-cession et réussir vos investissements immobiliers.

Si vous souhaitez diversifier vos investissements au-delà de l'immobilier, envisagez de rejoindre le Blast Club. Vous pourrez investir aux côtés de professionnels comme Anthony Bourbon, Eric Larchevêque, et Tony Parker dans des startups prometteuses, bénéficiant ainsi de conseils éclairés et d'un réseau d'investisseurs expérimentés !

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